征收农村住宅应当注意的问题

征收农村住宅应当注意的问题

    征收农村住宅应当注意以下问题： 

    一、法律适用问题

    众所周知，我国土地制度实行所有权二元制，即国有土地及农民集体所有土地。鉴于房屋所附土地的性质不同，征收农村住宅不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，那么当前征收农村住宅的补偿问题仍应当由土地管理法来调整。

    二、补偿标准问题

    由于当前，农民集体所有的土地属于非市场经济调整的范畴，属于一个不完全开放的市场，农村住宅所依附的宅基地有着浓烈的福利政策性质，宅基地使用权的取得在目前也是适用“一户一宅”的分配政策。所以农村住宅的评估往往在实践中仅仅作为被征收土地的附着物来对待，评估标准往往以结合成新重置价来予以执行。当然，如果被征收农民所在集体的宅基地资源充沛的情况下，被征收农民往往可以选择让集体重新给予划定宅基地的方式予以解决住宅重建问题。

    三、政策支持问题

    2010年5月15日，国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，在通知中明确指出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

    四、最高院的特殊司法解释

    2011年9月5日施行的 《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条规定： 征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。